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“假如收入增长率比他们预计的高10%计算的话，评估值应该增长一两个亿。”杜永涛继续说，我心里想的却是，如果增长率平均按30%计算的话，评估值岂不是要高三四个亿才合理。当然，这个话我没有说出来。我希望杜永涛仅从专业上判断而不受其他因素的干扰。
“再有就是折现率，超过了15%，明显偏高，折现率高一两个百分点，就会拉低估值两三个亿。”杜永涛继续说道。
我点了点头，表示认同杜永涛的观点。
“还有就是没有考虑溢余资产。”见我好像不太明白，杜永涛反应了过来，解释道：“溢余资产这个词语可能太专业了，其实说的是在收益法评估下，评估的基础是基于未来的收益，所以只考虑了对公司产生收益有作用的资产，而有些资产是对公司收益没有发挥作用的，但却是有价值的，所以最后的评估结果还应该将这部分资产的价值加上去。”
见我好像听明白了，杜永涛继续说：“这次评估一点也没有考虑溢余资产，事实上，你们公司溢余资产肯定存在，不说其他的，江南区原来那二百多亩地，就属于溢余资产，现在这宗土地市场价值至少在100万元一亩，这样算来，溢余资产这块至少低估了2个多亿。”
“这三项低估的地方是最主要的，加上其他小的地方，低估了七八个亿真的是保守的估计。”杜永涛喝了口茶，继续说。
杜永涛说的这些事实让我触目惊心，虽然我明白他说的都是事实，都是有道理的。但听了之后，我心里还是感到无比沉重，低评六七个亿，他们竟然敢。在我心目中，中介机构都应该是秉持客观公正的原则开展业务的，可这个叫做恒正资产评估公司的中介机构，居然做出这样的事情来。
“评估结果这样离谱，到底是这个评估机构水平有问题呢，还是职业操守有问题呢？”我还是把我心里的疑问说了出来。
“基本不可能是水平的问题，这次国资委跟你们聘请的评估机构是一家知名的大所。再说了，一般负责这种大项目的注册资产评估师水平都不会太差。况且我说的问题，虽然确实是些问题，但从合规性来说你是找不到他的毛病的，评估评估本来就是连评带估，很多细节都是有一定自由度和空间的，可左可右，都取决于注册资产评估师的职业判断，所以你还不能说他的评估有错，这个报告他本身就在形式上做得很充分完善，在可能出现争议的地方，他都是掩盖得很好，让人不能明确挑出毛病的，这正说明他们水平不一般。”杜永涛回答我。
“那就是职业操守的问题了？”我问道。
“可能还不能简单地说是一般的职业操守的问题，可能还更复杂。”杜永涛看了看周围，门窗是关好了的，但还是压低声音说：“投资方勾结评估机构压低评估结果，这种情况以前是发生过的，不排除你们这个项目有这种可能。但我不太了解你们项目的具体情况，具体有没有这种情况还真不好说。”
听杜永涛这样说，我感觉我的脑袋里“轰”的一声爆炸了，我最担心的投资方与中介机构勾结压低评估价格这种事情，竟然真让我遇上了，虽然杜永涛说不敢确定，但他既然这样说出来，我估计有很大的这种可能性。
第四卷
繁华落尽
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